容积率计算器

什么是容积率计算器？

容积率（Floor Area Ratio，FAR）= 地块上全部建筑面积 ÷ 用地面积，是衡量土地开发强度的核心指标：FAR 1.0 意味着建筑面积与地块一样大（比如 2000 m² 地上盖 2000 m² 楼）；FAR 3.0 则是三倍——通常是高层住宅或写字楼。

它与两个邻居指标配合读：建筑密度 = 建筑基底面积 ÷ 用地面积（贴地比例），容积率 = 密度 × 平均层数。同样 FAR 2.0，密度 50% 是 4 层板楼、密度 20% 是 10 层塔楼——前者更占地面、后者更高耸，城市风貌因此不同。

规划条件里的容积率是「上限」：出让公告写 FAR ≤ 2.5，开发商可以在其下安排户型与层数；计容面积口径（飘窗、阳台算不算一半）各地细则不同，报批前要按当地技术规定核对。

如何使用容积率计算器

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   第 1 步：输入用地面积（红线范围内的土地面积）与总计容建筑面积——各层建筑面积之和，按当地计容口径剔除地下室与不计容架空层。

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   第 2 步：读取容积率，对照规划条件（出让合同或控规）的上限，判断还有多少开发余量。

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   第 3 步：填入建筑基底面积得到建筑密度，与规划上限（一般住宅 20%–30%）比对；两者任一超标都报批不了。

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   第 4 步：反向规划时输入目标容积率，直接得到最大可建面积，再除以标准层面积反推层数与产品组合。

计算示例

注意事项

• 容积率分「计容」与「实际」：地下室设备层、开放架空层、飘窗小于规定进深等通常不计容，实际建成的建筑面积可以大于计容面积——比较项目强度时统一用计容口径。

• FAR 是比值不是面积：同样 FAR 2.0，1 公顷地块盖 2 万 m² 与 500 m² 小地块盖 1000 m² 的居住体验完全不同——小地块高容积率是宜居杀手，控规常对小地块单独收紧。

• 奖励与转移机制：提供公共开放空间、配建保障房可获容积率奖励；历史保护地块的未用容积率可转移到别的地块——读规划条件时要留意这些附加条款。

• 建筑密度与绿地率此消彼长：密度 30% + 绿地率 35% + 道路停车 25% 已接近 100%，超高密度方案往往牺牲绿地或把停车入地下——评估方案时三个指标连看。

常见问题

参考资料

1. [1]APA：美国规划协会（ zoning 容积率）
2. [2]APA：土地使用规划参考