AFFO（调整后营运资金）计算器

什么是AFFO（调整后营运资金）计算器？

FFO 修正折旧与一次性利得：净利润加回折旧摊销，再减去出售不动产的利得，反映持续性经营业绩。

AFFO 在 FFO 基础上扣除维持性资本支出（屋顶、电梯、租户改造等），并可调整直线化租金差异，是最接近可分配现金的口径。

常用估值方式为 AFFO 与股价相除得到「AFFO 收益率」，或股价除以每股 AFFO 得到 P/AFFO 倍数，类似股票的 P/E。

如何使用AFFO（调整后营运资金）计算器

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   从年报利润表与附注取净利润、折旧摊销、不动产处置利得。

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   先算 FFO：净利润 + 折旧摊销 − 处置利得。

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   从现金流量表投资部分取维持性资本支出，再算 AFFO。

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   除以流通股数得到每股 AFFO，对照股价计算 AFFO 收益率。

计算示例

注意事项

• 不同 REIT 对「维持性资本支出」的口径差异很大，横向比较 AFFO 时务必阅读管理层口径说明。

• FFO/AFFO 不是 GAAP 指标，不能替代净利润做全行业比较，只在 REIT 与不动产公司内部有可比性。

• 扩张性资本支出（收购、新建）不计入 AFFO 扣减项，但会用掉真实现金，评估分红可持续性时要额外留意资产负债表。

• 高 P/AFFO 不一定贵：成长型 REIT 的倍数可以长期高于均值，应结合租金增速、出租率与负债成本一起判断。

常见问题

参考资料

1. [1]美国 SEC：REIT 报告披露（AFFO）
2. [2]CFA Institute：REIT 估值