Cap Rate 资本化率计算器

Q: 用Cap Rate 资本化率计算器 - 物业估值与收益对比计算需要输入哪些内容？

首先，输入 NOI 与物业价值（或毛租金 + 空置率 + 费用率三步推 NOI）。 然后，得出 Cap Rate。 全程在页面内完成，结果即时更新。

什么是Cap Rate 资本化率计算器？

Cap Rate = NOI ÷ 物业价值 × 100%；反推：价值 = NOI ÷ Cap Rate。

NOI 从租金推算：NOI = 毛租金 PGI × (1 − 空置率) × (1 − 费用率)；费用含物业、维修、保险、税费（不含贷款本息）。

典型区间：一线住宅 1.5-2.5%、商办 3.5-5.5%、长租公寓 4-6%、仓储物流 5-6.5%（随市场利率环境浮动）。

Cap Rate = NOI ÷ V × 100%；NOI = PGI × (1 − 空置率) × (1 − 费用率)；V = NOI ÷ Cap Rate

例：NOI 60000 元、物业价值 100 万元 → Cap Rate = 6%；毛租金 12 万、空置 5%、费用 40% → NOI = 120000 × 0.95 × 0.60 = 68400 元，估值 120 万时 Cap Rate = 5.7%；按市场 Cap Rate 6% 反推估值 = 68400 ÷ 0.06 = 114 万元。

如何使用Cap Rate 资本化率计算器

1
输入 NOI 与物业价值（或毛租金 + 空置率 + 费用率三步推 NOI）。
2
得出 Cap Rate。
3
或输入市场 Cap Rate 反推合理估值。
4
与国债收益率对比利差，与同商圈可比物业横向比较。

计算示例

例 1横向对比

A 物业 NOI 9.6 万、售价 160 万（Cap 6.0%）；B 物业 NOI 8.4 万、售价 140 万（Cap 6.0%）——同 Cap 下看地段与租约质量定优劣；若 B 报 5.0% 则需追问估值虚高还是稳定租客溢价。

例 2估值锚定

收购谈判：目标 Cap Rate 6%、尽调确认 NOI 68400 元 → 出价上限 68400 ÷ 0.06 = 114 万；卖方挂 125 万（隐含 Cap 5.47%）则需论证 NOI 成长性。

注意事项

Cap Rate 不含杠杆与升值：贷款后投资者的实际回报要看 Cash-on-Cash 与 IRR，Cap Rate 只是物业层面的无杠杆收益。
NOI 必须剔除贷款本息与资本性支出（换电梯、换屋顶）——把大修摊进 NOI 会系统性高估回报。
空置与租金损失用「经济空置率」（含欠租与免租期）而非物理空置，低估空置是买方最常见的估值错误。
Cap Rate 与利率同向浮动：利率上行周期 Cap Rate 被动抬升、估值承压——用「今天的 Cap」折现「未来的 NOI」时要留利率风险余量。

常见问题

Cap Rate = NOI ÷ V × 100%；NOI = PGI × (1 − 空置率) × (1 − 费用率)；V = NOI ÷ Cap Rate。例：NOI 60000 元、物业价值 100 万元 → Cap Rate = 6%；毛租金 12 万、空置 5%、费用 40% → NOI = 120000 × 0.95 × 0.60 = 68400 元，估值 120 万时 Cap Rate = 5.7%；按市场 Cap Rate 6% 反推估值 = 68400 ÷ 0.06 = 114 万元。在Cap Rate 资本化率计算器 - 物业估值与收益对比计算器中输入参数即可按此公式自动求解，无需手工推导。

Cap Rate 不含杠杆与升值：贷款后投资者的实际回报要看 Cash-on-Cash 与 IRR，Cap Rate 只是物业层面的无杠杆收益；NOI 必须剔除贷款本息与资本性支出（换电梯、换屋顶）——把大修摊进 NOI 会系统性高估回报。其余细节见页面注意事项一节。

横向对比：A 物业 NOI 9.6 万、售价 160 万（Cap 6.0%）；B 物业 NOI 8.4 万、售价 140 万（Cap 6.0%）——同 Cap 下看地段与租约质量定优劣；若 B 报 5.0% 则需追问估值虚高还是稳定租客溢价。

首先，输入 NOI 与物业价值（或毛租金 + 空置率 + 费用率三步推 NOI）。然后，得出 Cap Rate。全程在页面内完成，结果即时更新。

Cap Rate = NOI ÷ 物业价值 × 100%；反推：价值 = NOI ÷ Cap Rate。

两者同属相关计算链条：NOI 净营业收入解决的是与之衔接的另一层问题。完成Cap Rate 资本化率计算器 - 物业估值与收益对比计算后，页面底部相关推荐区可直接跳转到NOI 净营业收入计算器继续演算，参数在同类工具间口径一致，交叉验证更方便。

估值锚定：收购谈判：目标 Cap Rate 6%、尽调确认 NOI 68400 元 → 出价上限 68400 ÷ 0.06 = 114 万；卖方挂 125 万（隐含 Cap 5.47%）则需论证 NOI 成长性。

输入 NOI 与物业价值（或毛租金 + 空置率 + 费用率三。超出合理范围的输入可能导致结果无实际意义，页面注意事项一节标明了边界条件与单位口径。

本页Cap Rate 资本化率计算器 - 物业估值与收益对比计算器与页面内的公式、示例、对照表同源，全部数字由同一套程序实时计算。可用一个已知算例代入验证：先在示例一节找到演算过程，再用相同参数在计算器中复算一遍，两次结果一致即说明口径无误。

计算过程按双精度浮点执行，结果默认保留 4 位有效小数，页面会按数值大小自动切换科学计数法。对照表中的数值与计算器输出完全同源，不存在手工四舍五入引入的偏差。

未必：高 Cap 通常对应高风险（地段差、租客弱、楼龄老）；合理做法是同风险等级内比 Cap，跨等级比「Cap − 无风险利率」的利差。

口语的租金回报率常按毛租金算；Cap Rate 严格用 NOI（扣空置与费用），且是估值定价的标准口径——两者可差 2-4 个百分点。

参考同商圈可比成交的隐含 Cap，加上无风险利率利差经验值（住宅 1-2%、商办 2-3%），再按个体风险微调。

会：市场利率、区域供需、租约结构都推动 Cap Rate 周期波动；持有时物业市值变化 = NOI 变化 + Cap Rate 变化的双重效应。

参考资料

凯文内容作者Calcton 金融编辑组口径审核Calcton 编辑组交叉审核· 内容更新于 2026-06-05

负责 Calcton 的公式核对与内容撰写：每个工具的公式都注明出处，示例数字经过程序复算，健康与判定标准一律采用国际口径。

Calcton 金融编辑组：利率与费率口径对齐人民银行公告与国际监管披露惯例，示例利率仅为演算假设。

参考来源与更新说明

本页公式与判定标准参考以下权威资料：

最后更新：2026-06-05。

免责声明：本页面提供的计算结果与说明内容仅供参考，不构成医疗、税务、投资或法律等专业建议。尽管我们力求公式与数据准确，仍可能存在误差；据此做出的任何决策，请结合专业机构意见。

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