租金回报率

租金回报率（Rental Yield）= 年租金 ÷ 房价，是房产投资最基础的估值指标（相当于股票的股息率）。国际健康水平约 4%–6%；中国一线城市长期 1.5%–2.5%、二三线 2%–3.5%，显著偏低——这意味着中国房价中包含了强烈的增值预期，租金只能覆盖持有成本的一部分。

毛回报率之外要算净回报率：扣除空置期（按 1 个月/年）、物业费、维修基金、中介费、个税后，实际到手约为毛回报的 75%–85%。200 万房子月租 4000，毛回报 2.4%，净回报可能只有 1.9%——已经低于多数银行理财。

投资决策的对比框架：租金净回报率 vs 房贷利率（当前首套约 3.0%–3.6%）。当回报率低于利率时，杠杆买房收租是"负杠杆"——每月现金流为负，赌的是房价上涨。这个等式在 2016–2020 成立（房价年涨 10%+），在房价平稳期则完全反过来。

租金回报率的国际对比揭示楼市定价逻辑：东京大阪核心区 4–6%、纽约 3–5%、伦敦 3–4%、柏林 3–5%，而中国一线城市仅 1.2–1.8%——意味着北上深的房价中隐含了强烈的「升值预期期权」，租售比 600 倍以上（靠租金回本需 50+ 年）远超国际警戒线 300 倍。计算真实回报要用「净租金收益率」：毛租金扣掉空置期（按 5–8% 计）、物业费、维修基金（房龄 15 年以上按租金 10–15% 计提）、个税或增值税、中介费摊销后，通常打 7 折左右。当净租金收益率低于房贷利率 2 个百分点以上时，「以租养贷」必然亏损，投资逻辑就只剩赌升值——2021 年后中国三四线城市房价回落，大量「旅游地产」「公寓返租」产品的租金承诺也随之爆雷，正是不看收益率只看宣传册的教训。