租金回报计算器

购房出租是普通人最常见的投资方式之一，但「租金 ÷ 房价」的粗算严重高估了回报——空置期、物业管理费、房产税、维修基金、保险、物业费都在侵蚀利润。本工具按房地产投资的标准口径，把所有成本扣除后给出真实回报。

三个核心指标各有侧重：资本化率（Cap Rate）= 净营业收入（NOI）÷ 房产总价 × 100%，衡量房产本身的盈利能力，不受融资结构影响，常用于不同房产之间的横向对比——一般 5–8% 为良好，8% 以上为优秀。现金回报率（Cash-on-Cash Return）= 年现金流 ÷ 总投入（首付+税费+装修）× 100%，衡量你实际投入的钱每年产生多少回报，受贷款杠杆影响——杠杆越高、利率越低，现金回报率越高。

净营业收入（NOI）= 有效租金收入 − 运营支出（不含还本付息）。有效租金收入 = 年租金 × (1 − 空置率)。运营支出包括物业管理费、房产税、保险、物业费、维修基金等——这些费用无论是否贷款都要支付，是房产的「持有成本」。

月现金流 = (有效月收入 − 月运营支出 − 月供)。正值说明每月有净收入，负值说明每月需要贴钱持有。中国一二线城市的租金回报率普遍在 1.5–3%，这意味着大多数购房出租在还贷期间现金流为负——投资回报主要来自房价上涨而非租金。三线和海外部分市场（如美国中西部）仍能找到正现金流物业。