在线 GRM 毛租金乘数计算器

GRM（Gross Rent Multiplier，毛租金乘数）= 房价 ÷ 年毛租金，含义是「不吃不喝靠毛租金几年回本」。月租 6,000 元、房价 180 万 → 年毛租金 7.2 万 → GRM = 25。它是比 Cap Rate 更粗、但更难被做假的指标：Cap Rate 要扣空置、管理、维修、税费（这些数字最容易被卖方「优化」），GRM 只用两个几乎无法粉饰的数字——报价和租金。

GRM 的两种用法：一是比价筛选——同一板块内 GRM 20 的房子比 GRM 30 的「回本更快」，快速排掉一批标的；二是反推估值——用板块平均 GRM × 目标年租金 = 合理房价。板块平均 GRM 22、目标房月租 7,000 → 合理价 = 7,000 × 12 × 22 = 185 万；挂牌 210 万就是溢价 13%。

GRM 的边界要清楚：它忽略所有成本结构差异——物业费谁交、空置率、房龄（维修准备金）、税费差异、贷款结构都不在公式里，所以 GRM 只能做「第一轮筛选」，进 shortlist 后必须用 Cap Rate（净口径收益率）和现金流（CoC）复核。经验区间：中国一线租售比极低（GRM 50–70），强二线 30–50，收租逻辑成立的市场多在 20–30；美国分租市场（如中西部）GRM 10–15，沿海高房价城市 20–30。