房贷承受能力

银行审批房贷的核心指标是负债收入比（DTI）：月供不超过月收入的 50%（硬上限），但财务健康的建议值是 30%–35%（舒适线）。超过 40% 后，任何收入波动（降薪、失业、生娃）都会让家庭现金流崩紧，"房奴"压力由此而来。

由月供上限反推贷款额度用的是年金现值公式：可贷额度 = 月供上限 × [(1+r)ⁿ − 1] ÷ [r × (1+r)ⁿ]。3.6% 利率 30 年，每 1000 元月供对应约 22.0 万贷款；月供上限 9000（月入 3 万 × 30%），可贷约 198 万。加上首付就是你的购房总价预算。

别忘了"隐性月供"：物业费、取暖、维修基金、装修摊销、通勤成本，通常再加 1500–3000 元/月。真正的承受能力 = 月供 + 持有成本 ≤ 收入的 40%。买 300 万的房子和买 200 万的房子，差的不仅是 100 万房款，还有未来 30 年每月 5000 元的现金流锁定。

房贷负担能力的国际通行红线是「28/36 法则」：月供不超过家庭月税前收入 28%，全部债务月供不超过 36%——美国 FHA 贷款审核即以此为基准。中国银行的实操口径是「月供 ≤ 月收入 50%」（需提供收入证明），但这只是放贷上限而非安全线：2022–2023 年法拍房数量激增的案例中，大量断供者正是踩线 50% 上车、遭遇降薪裁员后现金流断裂。更稳健的测算是「压力测试法」：假设收入下降 20% 或利率上升 1 个百分点后，月供占比是否仍低于 40%；再叠加「双收入单供测试」——夫妻任一方失业时，另一人收入能否覆盖月供 + 基本生活。首付比例也是变量：首付 30% 与 50% 的总利息差可达数十万，但掏空六个钱包首付后应急金归零，同样是危险结构。