NOI 净营业收入计算器

Q: NOI 净营业收入的公式怎么写？

NOI = 有效毛收入（EGI）− 营业费用（OE）；EGI = 潜在毛收入 × (1 − 空置率) + 其他收入。 费用中是否含资本性支出（大修、换电梯）口径差异巨大：报价单上的「 pro forma NOI」常把刚翻新后的低费用年当常态，尽调时要看历史 3 年真实报表。 在NOI 净营业收入计算器中输入参数即可按此公式自动求解，无需手工推导。

Q: NOI 净营业收入的操作步骤是什么？

首先，填入年潜在租金收入（满租口径）与空置及坏账率。 然后，填入停车、仓储等其他收入与年营业费用合计。 全程在页面内完成，结果即时更新。

什么是NOI 净营业收入计算器？

NOI = 潜在毛租金收入 − 空置与坏账损失 + 其他收入（停车、广告、物业费外收）− 营业费用（物业运维、保险、房产税、管理费）。

刻意排除两项：贷款还本付息（融资结构不影响物业本身价值）与折旧摊销（非现金项目）——这让 NOI 成为跨物业、跨融资方案可比的口径。

两个下游指标：cap rate 估值 = NOI ÷ 资本化率；DSCR = NOI ÷ 年偿债额（银行通常要求 ≥1.25）。

NOI = 有效毛收入（EGI）− 营业费用（OE）；EGI = 潜在毛收入 × (1 − 空置率) + 其他收入

费用中是否含资本性支出（大修、换电梯）口径差异巨大：报价单上的「 pro forma NOI」常把刚翻新后的低费用年当常态，尽调时要看历史 3 年真实报表。

如何使用NOI 净营业收入计算器

1
填入年潜在租金收入（满租口径）与空置及坏账率。
2
填入停车、仓储等其他收入与年营业费用合计。
3
计算 NOI，联动输入 cap rate 与年偿债额。
4
查看物业估值（NOI ÷ cap rate）与 DSCR 覆盖倍数。

计算示例

例 1写字楼示例

年租金 96 万、空置 5%（损失 4.8 万）、停车收入 6 万 → EGI 97.2 万；扣运营费用 30 万 → NOI 67.2 万。cap rate 5%：估值 = 67.2 ÷ 5% = 1344 万；年偿债 50 万 → DSCR = 1.34，过 1.25 审批线。

例 2费用敏感性示例

同一物业电梯大修使费用从 30 万升到 40 万：NOI 降至 57.2 万，cap rate 不变下估值从 1344 万缩水到 1144 万——一年 10 万的费用，砸掉 200 万估值。这就是为什么物业管理的每个成本项都值得较真。

注意事项

空置率按市场真实水平而非乐观假设：核心地段写字楼 5%–10% 常态，社区商铺可能 15%+。
NOI 不含所得税与还本付息——评估「自己的回报」需再扣融资，别把 NOI 当现金流。
cap rate 反推估值只在 cap rate 取值靠谱时靠谱：参考同地段同类物业成交，而非卖方给的口径。
租约结构影响 NOI 稳定性：整租单一租户到期风险集中，分散租户 NOI 更平滑但管理费更高。

常见问题

NOI = 有效毛收入（EGI）− 营业费用（OE）；EGI = 潜在毛收入 × (1 − 空置率) + 其他收入。费用中是否含资本性支出（大修、换电梯）口径差异巨大：报价单上的「 pro forma NOI」常把刚翻新后的低费用年当常态，尽调时要看历史 3 年真实报表。在NOI 净营业收入计算器中输入参数即可按此公式自动求解，无需手工推导。

空置率按市场真实水平而非乐观假设：核心地段写字楼 5%–10% 常态，社区商铺可能 15%+；NOI 不含所得税与还本付息——评估「自己的回报」需再扣融资，别把 NOI 当现金流。其余细节见页面注意事项一节。

写字楼示例：年租金 96 万、空置 5%（损失 4.8 万）、停车收入 6 万 → EGI 97.2 万；扣运营费用 30 万 → NOI 67.2 万。cap rate 5%：估值 = 67.2 ÷ 5% = 1344 万；年偿债 50 万 → DSCR = 1.34，过 1.25 审批线。

首先，填入年潜在租金收入（满租口径）与空置及坏账率。然后，填入停车、仓储等其他收入与年营业费用合计。全程在页面内完成，结果即时更新。

NOI = 潜在毛租金收入 − 空置与坏账损失 + 其他收入（停车、广告、物业费外收）− 营业费用（物业运维、保险、房产税、管理费）。

两者同属相关计算链条：DSCR 计算器 - 偿债备付率与房贷资格评估解决的是与之衔接的另一层问题。完成NOI 净营业收入计算后，页面底部相关推荐区可直接跳转到DSCR 计算器 - 偿债备付率与房贷资格评估继续演算，参数在同类工具间口径一致，交叉验证更方便。

费用敏感性示例：同一物业电梯大修使费用从 30 万升到 40 万：NOI 降至 57.2 万，cap rate 不变下估值从 1344 万缩水到 1144 万——一年 10 万的费用，砸掉 200 万估值。这就是为什么物业管理的每个成本项都值得较真。

输入 cap rate 与年偿债额。超出合理范围的输入可能导致结果无实际意义，页面注意事项一节标明了边界条件与单位口径。

本页NOI 净营业收入计算器与页面内的公式、示例、对照表同源，全部数字由同一套程序实时计算。可用一个已知算例代入验证：先在示例一节找到演算过程，再用相同参数在计算器中复算一遍，两次结果一致即说明口径无误。

计算过程按双精度浮点执行，结果默认保留 4 位有效小数，页面会按数值大小自动切换科学计数法。对照表中的数值与计算器输出完全同源，不存在手工四舍五入引入的偏差。

净利润 = NOI − 利息 − 折旧摊销 − 所得税。NOI 刻意剔除融资与税项，衡量「物业本身的赚钱能力」，所以换贷款、换业主 NOI 不变；净利润则因人而异。估值用 NOI，因为你要买的是资产，不是前业主的贷款方案。

它是市场定价的镜子：一线城市核心写字楼约 4%–5%，社区商业 6%–8%，风险越高要求回报越高。cap rate 上升（市场要求更高回报）会直接压低估值——利率上行周期商业地产价格普跌，机理就在这。

NOI 是年还本付息的 1.25 倍，即收入有 25% 的缓冲：NOI 跌 20% 银行贷款仍安全。低于 1.25 审批困难或要求追加担保——它本质是「物业自己养自己」的宽裕度测试，1.0 则是红线：一分钱余量都没有。

要，但口径简化得多：租金 − 空置 − 物业费/维修/保险 −（若有）房产税。很多「包租」盘算不清正是因为把还贷月供混进了成本——月供是融资决策，租金收益率该用 NOI 口径算，才比较得了不同首付比例的方案。

参考资料

凯文内容作者Calcton 金融编辑组口径审核Calcton 编辑组交叉审核· 内容更新于 2026-05-22

负责 Calcton 的公式核对与内容撰写：每个工具的公式都注明出处，示例数字经过程序复算，健康与判定标准一律采用国际口径。

Calcton 金融编辑组：利率与费率口径对齐人民银行公告与国际监管披露惯例，示例利率仅为演算假设。

参考来源与更新说明

本页公式与判定标准参考以下权威资料：

最后更新：2026-05-22。

免责声明：本页面提供的计算结果与说明内容仅供参考，不构成医疗、税务、投资或法律等专业建议。尽管我们力求公式与数据准确，仍可能存在误差；据此做出的任何决策，请结合专业机构意见。

NOI 净营业收入计算器（物业估值与偿债覆盖核心）

什么是NOI 净营业收入计算器？

如何使用NOI 净营业收入计算器

计算示例

注意事项

常见问题

参考资料

引用本页

把这个计算器嵌入到你的网站

参考来源与更新说明

什么是NOI 净营业收入计算器？

如何使用NOI 净营业收入计算器

计算示例

注意事项

常见问题

NOI 净营业收入的公式怎么写？

使用NOI 净营业收入有哪些注意事项？

NOI 净营业收入的计算示例是什么？

NOI 净营业收入的操作步骤是什么？

NOI 净营业收入适合用在什么场景？

NOI 净营业收入与DSCR 计算器 - 偿债备付率与房贷资格评估是什么关系？

NOI 净营业收入还有别的算例吗？

NOI 净营业收入的输入有什么要求？

NOI 净营业收入的结果如何验证？

NOI 净营业收入的结果保留多少位？

NOI 和净利润差在哪？

cap rate 取多少合理？

DSCR 1.25 意味着什么？

住宅出租要算 NOI 吗？

参考资料

引用本页

把这个计算器嵌入到你的网站

相关计算器

参考来源与更新说明

搜索计算器