财产转让个税计算器

财产转让所得以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用 20% 比例税率。房产交易中，合理费用包括已缴税费、装修费用（有发票，不超过原值一定比例）、贷款利息等。

当纳税人无法提供完整原值凭证时，税务机关可核定征收：住房通常按转让收入的 1%–3% 核定。「满五唯一」家庭唯一生活用房免征个税，是卖房时最重要的免税条件。

房产转让的税费矩阵中，增值税与个人所得税是两个大头且都有「满年限」的豁免机制：增值税方面，普通住宅持有满 2 年（北上广深非普通住宅差额征收）免征，不满 2 年按 5% 全额——这让「满二」成为二手房定价的第一个时间锚。个税方面，「满五唯一」（家庭唯一生活用房且持有满 5 年）免征，否则按差额 20% 或核定 1–3%——差额 20% 在有原始购房发票可查证时执行，早期无票房产多走核定征收。两套房的税费差可达总房价 5–8%，这就是「满五唯一」房源溢价 3–5% 仍然抢手的原因。

交易结构设计的税务影响深远：买卖、赠与、继承三条路径的税负天差地别——法定继承免契税、免个税、免增值税（最省税的传承方式）；生前赠与给直系亲属免个税增值税但受赠方缴 3% 契税，且未来再售时按「赠与时的原价」计成本（差额 20% 个税可能吃掉房价的 15–20%）；买卖过户当前税负重但未来再售时成本基数高、税负轻。「离婚析产」（婚内房产分割）免一切税，这正是「假离婚购房」曾经的税务动机之一。遗产税虽未开征，但财政部已多次研究立法——高净值家庭的房产传承规划（保险、信托、分批过户）应把「遗产税开征概率」纳入 10 年期情景假设。