房租收入税费计算器

个人出租住房涉及多项税费：个人所得税减按 10%（财产租赁所得，每月收入减除 800 元或 20% 费用后计税）、房产税减按 4%、增值税月租金 10 万元以下免征、印花税与城镇土地使用税对个人出租住房免征。

财产租赁所得的个税规则：每次（月）收入不超过 4000 元的减除费用 800 元，4000 元以上减除 20%，余额按 10%（住房）计税。已缴的房产税、修缮费用（每月限额 800 元）可在税前扣除。

个人出租住房的法定税负框架：增值税（月租金 ≤ 10 万免征，以上按 1.5% 减按）、房产税（4% 减半后 2%，各地有差异）、个税（财产租赁所得，4000 元以下扣 800、以上扣 20% 后按 10% 优惠税率）——理论上综合税负约 12–15%，但现实中大量个人房东从未申报，租户也不要发票。转折点正在到来：租客凭租房合同申报「住房租金专项附加扣除」（每月 800–1500 元）时填写的房东信息，让税务系统首次拿到了海量真实租赁数据——2022 年起多地房东收到补税通知，正是这条数据链的落地。「以租养贷」的现金流测算必须把税负概率纳入：月租 8000 的房子，合规申报后年税负约 1.2 万，收益率直接降 0.3 个百分点。

租房抵个税的申报细节决定成败：直辖市、省会、计划单列市每月扣 1500 元，市辖区户籍人口超 100 万的城市 1100 元，其他城市 800 元——且要求纳税人及配偶在主要工作城市无自有住房。夫妻双方在同一城市工作的，只能一方扣；不同城市各租各的，可分别扣。房东端的合规优化：公司名义持有的房产出租给个人，税负结构完全不同（增值税 5% 简易征收 + 企业所得税），这就是为什么长租公寓时代的「资产持有主体」设计成了税务咨询的热门业务。对租客，索取发票的隐性价值：一是锁定扣除凭证，二是备案合同在积分落户、子女入学中的连带用途——北京、上海的「租房入学」排位虽靠后，但无备案合同连排位资格都没有。